FAQ's

Os condomínios horizontais são regidos, basicamente, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Sim. Os condôminos devem obedecer à convenção de condomínio, que é um conjunto de normas particulares que regem o condomínio. É tida como a lei interna do edifício, não podendo ser contrária à Lei 4.591/64. Esse documento deve ser elaborado por escrito e registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Os condôminos estão sujeitos, também, ao Regulamento Interno, que regula a conduta interna dos moradores ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc., com vistas a uma convivência harmoniosa entre todos.

No caso de atraso no pagamento, a Lei estabelece a cobrança de multa de até 20%, mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento da parcela não paga, com base na Lei da Correção Monetária (Lei n° 6.899/81).

O primeiro prejuízo é a falta de caixa e a necessidade de se fazer um rateio extra, ou seja, um pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Esse rateio é tratado como despesa ordinária e cabe ao inquilino pagá-la. O condomínio, por sua vez, deverá cobrar os débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.

Despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras da estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, tais como pinturas de laterais, fachadas, reformas de piso de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, constituição de fundo de reserva etc. e cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel. Já as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação de equipamentos e áreas comuns são chamadas de ordinárias e cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). Os artigos 22 e 23 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato) relacionam as hipóteses de despesas ordinárias e extraordinárias.

Fundo de Reserva é uma despesa mista, ora paga pelos proprietários (quando da sua constituição), ora pelos inquilinos (quando da sua reposição). Serve como uma garantia, de modo a cobrir, numa emergência, despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento e sua arrecadação é regulada pela convenção.

Não. Por força do disposto no artigo 22, “f”, da Lei 4591/64, a Assembléia Geral de Condôminos é órgão destinatário da prestação de contas, devendo a participação do condômino interessado ocorrer nessa oportunidade. Caso as contas sejam aprovadas, o síndico recebe verdadeira quitação sobre o período gerado. Ilustra bem essa idéia o seguinte julgado: “Condomínio – Prestação de Contas – Assembléia-Geral. O síndico presta contas à Assembléia Geral, e, se ela as aprova, o condômino que discorda não tem legitimidade para exigir, judicial ou extrajudicialmente, nova prestação. Só é possível a renovação da prestação de contas se for argüida e comprovada nulidade da assembléia, uma vez que a administração de prédios em condomínio se rege pelo princípio da vontade majoritária dos condôminos” (TJSP – Ac. unân. da 18ª Câm. Cív. – j. em 30/3/92 – Ap. 184-849-2/5 – Capital – Rel. Des. Aroldo Viotti – Luiz Carlos Soler Dias vs. Paulo Alves Ferreira e outro).

A Lei não prevê nenhuma forma de reajuste automático para as taxas condominiais. Cabe à Assembléia Geral Ordinária determinar a forma e o valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previstos.

Cota em condomínio corresponde à parcela de pagamento proporcional a cada unidade do edifício. Via de regra, a cota de cada condômino corresponde à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.

O síndico pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Ele é o representante legal do condomínio.

Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio. Ele é eleito por até dois anos, com direito à reeleição, conforme definido na convenção.

O síndico será destituído pela forma e sob as condições prevista na Convenção, ou no silêncio desta, pelo voto de dois terços de todos os condôminos, em assembléia especialmente convocada.

O inquilino pode participar e votar nas assembléias caso o locador não compareça ao ato, e desde que circunscreva sua atuação, exclusivamente, ao assunto “despesas ordinárias”.
Para participação e voto em assembléia que cuide de outros assuntos estranhos às despesas ordinárias, como são exemplos a eleição do síndico ou alteração da Convenção de Condomínio, deve o inquilino obter procuração do condômino-locador com firma reconhecida, como preceitua o art. 1.289, § 3º, do Código Civil.

Sim. As multas visam punir condutas irregulares dentro de unidades individuais ou nas áreas comuns. Essas condutas irregulares são aquelas que fogem dos padrões preestabelecidos e sujeitam os infratores (condôminos, ocupantes, visitantes etc.) ao pagamento da multa estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem prejuízo da responsabilidade civil, administrativa ou criminal cabíveis. O síndico cobrará a multa, a qual reverterá em prol do condomínio.

Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Não esqueça que as exigências municipais devem ser obedecidas.

Fale com o síndico. Antes de começar as modificações, certifique-se de que elas são permitidas pela convenção do condomínio. Em alguns prédios, proíbe-se o uso de produtos com cheiro forte. Os elementos químicos usados no clareamento de tacos são um exemplo. Por isso, a conversa com o síndico é importante. Pergunte sobre os horários liberados. Quase sempre os pedreiros podem trabalhar – e, portanto, fazer barulho – das 8 às 17 horas, mas cada condomínio tem suas normas. Embale o entulho. Assim você não suja as áreas comuns. Também peça às lojas de material de construção que entreguem seus produtos bem embrulhados e alugue uma caçamba. Nunca deixe os restos da sua obra na lixeira comum e avise a prefeitura sobre a reforma. Pouca gente sabe, mas alterações na planta do apartamento ou na fachada do prédio (por exemplo, o fechamento de varandas) precisam de alvará municipal.

A escritura de compra e venda ou documento similar de cada unidade autônoma do edifício deve estabelecer se o adquirente tem direito à vaga. Como não há vagas suficientes para todos os apartamentos, será necessário fazer um levantamento em todos os instrumentos de alienação das unidades e constatar quem, efetivamente, adquiriu o apartamento com direito à utilização da vaga. Se o direito for facultado a todos os adquirentes, mas a edificação não tem as vagas necessárias, caberá ação contra a construtora. Para tanto é necessário parecer de profissional da área jurídica, pois a propositura da ação e o sucesso da medida judicial dependem da análise criteriosa de documentos imobiliários.

O reconhecimento de firma, em instrumento particular, é obrigatório conforme o parágrafo 3º, do artigo 1289, do Código Civil. A procuração pode ser conferida com prazo determinado ou indeterminado, bem como pode ser específica, válida somente para um determinado ato, ou extensiva a outros, sendo certo que deve conter, expressamente, o objeto da outorga. Quanto ao número de procurações por pessoa, a lei brasileira nada diz a respeito, não existindo tal limitação, salvo estipulação expressa da Convenção de Condomínio.

A Assembléia, como órgão deliberante do condomínio, reveste-se de profundo significado jurídico e dentro da hierarquia dos órgãos do condomínio, situa-se no plano mais alto. No entanto, a eficácia das deliberações depende da regularidade da convocação e do funcionamento da Assembléia. Para que a convocação seja válida, é essencial que ela especifique os assuntos que serão deliberados, o dia, o local e a hora da reunião. Além disso, todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados devem ser convocados. Caso contrário, a reunião poderá ser anulada.
As decisões tomadas em Assembléia devem ser acatadas por todos os co-proprietários do edifício, ainda que ausentes ou que, durante a reunião, votaram contra; e essas decisões são eficazes até que sejam anuladas.

O zelador, como qualquer outro empregado, está sujeito às normas trabalhistas e àquelas que lhe são atribuídas pelo empregador. O Anexo I, da Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, menciona as atribuições básicas pertinentes à função.

Primeiro deve-se tentar a cobrança extrajudicial, com a aplicação dos acréscimos previstos na Lei de Condomínios (artigo 12, § 3º, Lei 4.591/64), por meio de notificação remetida aos condôminos devedores, constando valor, forma e local de pagamento. Se a medida não surtir efeito, o condomínio deverá promover ação de cobrança de despesas condominiais pelo rito sumário, nos termos do artigo 275, II, “b”, do Código de Processo Civil.

A Lei 4.591/64 não estabelece qualquer formalidade para que se efetive a renúncia do síndico. Todavia, é aconselhável que a renúncia seja apresentada em Assembléia Geral, convocada pelo próprio síndico renunciante, para que no próprio ato seja escolhido seu sucessor. Não há necessidade de apresentar os motivos da renúncia.
A Lei permite que qualquer pessoa capaz, física ou jurídica figure como síndico (artigo 22, § 4º). Assim, na hipótese de nenhum condômino se candidatar ao cargo, o mesmo poderá ser ocupado por empresa especializada para essa finalidade (administradora), desde que não exista vedação da Convenção Condominial sobre o assunto.

Quando o funcionário do condomínio é obrigado a facilitar a entrada de estranhos por uso de arma de fogo, o condomínio é excluído de responsabilidade por tratar-se de caso fortuito.

Os horários de entrada, saída e intervalos na jornada de trabalho devem ser rigorosamente cumpridos pelos empregados. O Tribunal Superior do Trabalho tem, em alguns acórdãos, considerado válida uma espera de, no máximo, 5 (cinco) minutos, quando há marcação de ponto e em estabelecimentos com muitos empregados. Fora isso, empregado que chegar atrasado (fora do horário marcado para entrada) poderá receber punição (advertência ou suspensão) e ter descontado, na folha de pagamento, o tempo resultante da inobservância do horário e, até mesmo, o do descanso semanal remunerado, conforme o art. 6º, “caput”, da Lei 605, de 05/01/1949.

A contratação de Cooperativa para o fornecimento de serviços de segurança e portaria ao condomínio é possível e perfeitamente legal, não havendo qualquer disposição legal que a impeça. As Cooperativas de trabalho são regidas pela Lei nº 5.764/71, sendo pois, entidades cuja existência está amparada pelo ordenamento jurídico. No entanto, é importante que o condomínio obtenha referências da empresa junto a outros clientes e informe-se quanto a regularidade dos cooperados junto ao INSS.
O condomínio só deve ficar atento ao parágrafo único do artigo 442 da CLT. Cabe ao condomínio, por cautela, evitar proferir ordens diretas aos trabalhadores (cooperados) no tocante ao desempenho de suas funções. Este encargo deve ser deixado para a cooperativa, a fim de evitar a caracterização de subordinação entre os porteiros e o condomínio, e com isso evitar pleitos de reconhecimento de vínculo empregatício por parte desses trabalhadores.

O artigo 8º da Lei 4.591/64 versa sobre conjuntos habitacionais que compõem um condomínio com Convenção única. Mas a obtenção do CNPJ não corresponde ao desmembramento do condomínio existente. O processo de desmembramento compreende modificação dos registros imobiliários, do quadro de áreas, atualização das informações devidas às diferentes esferas do Poder Público, lembrando que tal decisão deve ser tratada em Assembléia Geral de Condôminos, cuja deliberação só pode ser tomada mediante “quorum” unânime, isto é, participação obrigatória de todos os condôminos, por afetar o direito de propriedade dos moradores.
O assunto é tratado pela Lei 4.591, em seu artigo 9, parágrafo 4º.

Depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito desta particularidade. No caso dela não dispor nada sobre o assunto, deve-se entender que o prazo será o previsto na Convenção, que geralmente é o de dois anos, como reza o artigo 22, “caput”, da Lei 4.591/64.

No Estatuto Normativo dos Empregados em Edifícios e Condomínios não estão previstas as atribuições do funcionário encarregado pela manutenção do condomínio. Nesse caso é possível o empregador estabelecer suas tarefas (de preferência em contrato de trabalho, por escrito), logo no início da contratação. As obrigações do empregado devem ser esclarecidas.
Vale ressaltar que a atribuição de tarefas deve ser pautada pelo bom senso. Não se deve exigir do funcionário o cumprimento das obrigações pertinentes a outros cargos, exceto no caso de acúmulo de função, quando o adicional previsto na Convenção Coletiva da categoria deverá ser pago.

É regra o condomínio não se responsabilizar pelos danos havidos nos seus limites. Todavia, para identificar a eventual responsabilidade do condomínio deve-se considerar o seguinte:
1 – se houve participação de empregado do condomínio na prática do dano, quer seja por dolo ou culpa, há responsabilidade;
2 – se existir na Convenção do Condomínio cláusula de não indenizar e não havendo a hipótese de dano causado por preposto (empregado), o condomínio não terá responsabilidade alguma;
3 – lembre-se, quanto maior a segurança proporcionada pelo condomínio, maior serão os gastos dos condôminos para manter tal sistema e, conseqüentemente, maior será o dever de guarda do condomínio e é justamente do dever de guarda que pode surgir a responsabilidade do condomínio pelos danos.
Por último, se o roubo for realizado com violência, a jurisprudência tem entendido que mesmo que o condomínio tenha o dever de guarda, a responsabilidade não existe por tratar-se de caso fortuito e não haver dever de guarda patrimonial.

A Convenção de Condomínio deverá conter os dispositivos que regulamentem a forma de contribuição para constituição do fundo de reserva e sua forma de utilização (Lei 4591/64, art. 9º, §3º, “j”). Normalmente, o fundo de reserva é destinado para a cobertura de gastos com despesas emergenciais do edifício. No entanto, os condôminos poderão decidir, em Assembléia, sobre a criação de outros fundos para, por exemplo, realizar benfeitorias.

A Lei 4.591/64 determina, em seu art. 9º, § 2º, que considera-se aprovada e obrigatória a Convenção que reúna a assinatura dos titulares de direitos aquisitivos que representem dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. Por ser documento de interesse de todos, não poderá ser votado sem ampla discussão entre os condôminos.